지금도 모르는 사람이 많지만 제건축, 제개발 완전 망했다. 지금 규제만으로 버거운데 

새로운 악재가 너무 큰게 터졌습니다.

지금 재건축을 투자한다는 것은 제가 오늘 소개드릴 규제 이외에도 다양한 규제가 복합적으로 강남 고가의 재건축 아파트의 타겟이 되어 있기 때문에 "지금 재건축을 산다는 것은 세계에서 가장 강력한 부동산 규제를 정면으로 맞서겠다"는 뜻이 거든요. 그럼에도 불구하고 최근의 가족도 급등하고 거래 나의 급등했습니다.

삼실주공 5단지 27억 넘는 아파트의 거래량이 많이 증가 했습니다. 은마아파트 같은 경우도 15억이 넘는 아파트의 거래량이 단 기간에 단기간에 거래가 되었습니다. 지금 규제 내용 제대로 이해하고 들어가느냐? 

솔직히 지금 이 아파트를 살수 있는 방법은 그냥 1주택자 실수요자로 내가 들어가서 사는 방법이 가장 좋아보입니다. 아니다면 무주택 살면서 주거와 투자를 분야에서 진행하는 방법이 나은데 그것도 결국에는 입주를 해야 제대로 된 효과를 받을 수 있어요. 여러아파트를 사서 양도 차익에 대해서 무서움이 없을려면 내가 들어가 사는 방법 밖에 없는데, 솔직히 그렇게 들어갈만한 사람이 별로 있지는 않아요. 그래서 결국에는 그냥 모르고 투자한 경우 "이거 하나 갖고 있으면 언젠간 돈되겠지? 싶어서 모르고 투자하는 경우가 대부분일거다"라고 생각 됩니다.

지금 양도세중과제도 규제를 알면 지금 절대 재건축아파트가 투자하기 힘듭니다.

"내 집 한채 가지고 있은 분들 꼼짝마라"입니다 쉽게 계산해서 양도차익을 세금으로 다 갖다 바친다. 세금 뿐만 아니라 양도세 뿐만 아니라종합부동산세에 건축초과용한제 분단금 가져가면 수익금과 세금을 면밀히 살펴봐야되죠? 그럼에도 불구하고 재건축 아파트 시세는 오르고 있거든요. 악재가 6월 6일날 발표가 됐습니다.

그런데 또 지금도 재건축아파트 가격이 계속 오르고 있고 재개발아파트 못써서 야단법석입니다. 사람들이 이것에 심각성을 잘 몰라서 이야기하고자 합니다.

허그의 고분양가 사업자 심사기준제도인데요. 이거에 대해서 충격에 대해서 이야기합니다.

고분양가 사업자 심사기준제도가 무엇이냐? 예를 들어보면

a라는 신규 분양 아파트에서 분양을 진행하려고 허그에다가 분양가 심사를 신청을 합니다.

그럼 허브 에서는 이 아파트 분양가를 책정할 때 마음대로 책정하는게 아니라 기준을 만들었다는 겁니다.

그 기준은 뭐냐?  a라는 신규 분양 예정 아파트에 주변을 살펴봅니다.

기본적으로 2km이내에 지역에서 분양한 아파트를 찾는데 가장 우선적인 1순위는 분양한지 1년 이내에 아파트입니다.

이 아파트로 인해 새로 분양했던 아파트가 기존 분양가에 100%를 넘지못하게 하는 것입니다.

2순위로 가볼게요 신규 분양한 아파트가 없고, 분양한지 1년 넘은 아파트가 있는경우입니다.

분양한지 1년은 넘었지만 아직 완공 준공 되지 않은 아파트 단지에 2017년 정도의 분양한 아파트가 여기에 해당이 되겠죠. 이 아파트 같은 건 어떤 식으로 계산하냐 "이 아파트가 분양했던 금액에 105% 이내로 하겠다"입니다. 

근데 여러분들 2017년에 분양했던 아파트 가격이 지금 아파트 분양가나 매매가에 비교해서 굉장히 저렴하죠. 왜냐하면 2017년 중순부터 집값이 1차 2차 3차 급등으로 세 차례로 급등을 했으니까. 그 시세에 105%를 맞추라는 얘기입니다.

한마디로 2017년 시세로 분양을 하라는 얘기입니다.

마지막으로 10년이내 준공한 아파트 밖에 없을 경우 신축분양이 없고 10년이내 준공한 아파트가 있는경우.

이것은 분양과 다르게 준공한 아파트가 있는 경우 간단합니다.

 그 해당 지역의 최근 1년간의 평균 분양가격을 넘지 못하게 되었습니다. 

분양가가 어떻게 결정이 되냐? 정리해보면 

분양 1년 이내 단지는 100% 

분양 1년이 넘은 단지는 105%이내

10년 이내 준공은 그 해당 지역의 평균 분양가의 100% 이내

 그러면 비싼지역이면 더 손해율이 크지죠. 아니면은 평균매매가에 100% 이내로 적용한다. 

아무튼 신축 아파트가 들어옴에도 불구하고 주변에 "기존아파트보다 가격을 더 곳 받는다"는얘기죠. 

근데 이게 얼마나 큰 파급 효과가 나올지 예를 한번 들어보겠습니다.

예를들어 산성역쪽으로 가보면

 산성역 포레스트티아가 2017년에 분양을 했는데 그 맞은편에 삼성재개발구역으로 민간 주도로 진행하는 재개발 사업이있습니다.

여기가 지금 사업 속도가 굉장히 빨라요 2019년 4월에 사업승인 인가를 받았습니다.

그리고 나서 관리 처분에 들어가고 관리처분 이면 거의 마무리 단계입니다.

관리처분 첫 단계인 감정 평가를 진행해서 아마 8월 초가 되면 이주택 보유자한테 각각의 감정 평가 금액과 조합은 예상분양가등의 구체적인 정보가 나올 겁니다. 

분양권이 있는 조합원에게는 어느정도 리스크를 가지게 되는 경우가 발생합니다.

지역별로 여러가지 오류도 발생하고 있으므로 

재건축 재개발아파트의 자산가치를 다시 측정해야될 필요성이 있습니다.