2월 주택 매매 역대 최저~~

 전월세 버리는 역대 최다~~

 월별 전국주택 매매거래량을 보면은 2월 기준으로 보면 가장 부동산의 암흑 시기라고 볼 수 있는 2012년 2013년 수준으로 하락했다. 

거래량이 그만큼 줄어들고 있다는 거죠.

 그것도 빌라 거래량이 그나마 선방을 해서 아파트 거래량은 허락한 거에 대해서 좀 많은 거래가 되었습니다.

 아파트 거래량 같은 경우는 일 년 전에 비해서 거의 1/8수준으로 떨어진 상황입니다.

 매수 대기자들이 대기 수요로 넘어갔다고 볼수 있습니다. 3기 신도시 아니면 주거복지 로드맵의 작용되는 신규 택지개발지구에서 분양가상한제 적용된 저렴한 주택을 매수하겠다는 움직임입니다. 

나는 일단 전세로 들어가면서 기회를 보겠다 이런 사람들이 많아진 거죠. 그러면서 전월세 거래량이 전년 대비 13.9% 증가했습니다.

전원세가 증가하면 변하전셋값이 어느정도 오름세를 유지할것입니다. 그나마 2019년 사상최대 입주분량으로 역전세난을  키우고 있는사항입니다.

과거 5년과 다른게 지금 세입자가 우위에 있는 전세시장입니다. 

전세집 구할 때 알아야 될 3가지에 대해서 한번 정리해 드려보겠습니다.

1. 집을 구할때 상식으로 잘 지은 집과 층간소음 없는지 전세자금대출과 재산을 줄어드는지 챙겨봐야 할것합니다.

2. 지키고 줄이자. 복비 절약하는 방법과 전세사기 예방법에 대해서 두 가지를 정리해 봅시다.

3. 오래 살 집구하기, 주택임대사업자에 대해서 알아보겠습니다.

주택전세집 구하러 갈때 집을 구경하러 갑니다.  언제 가야 될까요? 

낮에 보자. 보통 직장인 분들 평일날 시간이 없으신분들은 주말 해보세요. 과거 2014년 2015년 처럼 전세 물량이 줄어서 집도 안보고 계약하는 상황도 아니고 전세매물 넘쳐나는 상황에서 굳이 평일 날저녁에 가서 집 보실 필요가 없어요. 일조량이 중요합니다. 

일조량이 부족하면 주거여권이 떨어 집니다. 곰팡이나 빨래건조에도 불편합니다. 건강에도 도움이 안됩니다.

특히 준주거용 오피스텔과 같은 주거지는 건축규제를 많이 안받아서 햇빛이 안들어오는 집들이 많습니다. 

두번째 발코니 천장을 보세요. 곰팡이 자국이나 물방울 자국이 있으면 피하셔야 합니다.

집주인이 탄성코트 해준다고 이야기하는 경우가 있는데 탄성코트를 시공해도 별로 효과가 없습니다.

문제는 단열시공이 안되어서 그런 경우가 대부분입니다. 

발코니와 주변의 천정을 잘 확인하세요.

세번째 창문을 열어보세요.

거실이나 안방의 창문을 열어 도로나 학교등 여러가지 소음이 있는 집을 피하는것이 좋습니다.

네번째  층간소음 관련 윗집 아랫집을 확인하세요.

윗집 아래집을 가보면 현관앞에 보통 유모차나 자전거가 있는 경우가 많습니다.

이럴경우 층간소음이 어느정도 있을수 있다고 판단해야합니다.

아래층에 아이들이 있는경우는 어느정도 층간소음을 이해할 수 있는경우가 많습니다.

다섯번째 전세자금대출도 확인하세요.

 전세자금대출 크게 세 군데서 보증을 쓰는데 그 중에서 두 군대가 집주인 동의를 어떻게 돼요. 일반적으로 질주 인 동의를 안 받아도 되긴 한 부분이 있는데 거의 대부분금융기관이나 부동산에서 소개해준 대출 대출 업자들은 대부분 이렇게 동의를 받는 전세자금대출을 원합니다. 그래서 이것을 미리 확인하셔야 되요. 맨 처음에 집을 알아볼 때 "전세자금 대출되는 집을 알아봐 주세요."라고 해서 전세자금대출이 가능한 집을 보세요.

 요즘은 세입자 구하기가 힘들어서 전세자금대출 확인하니 제가 좋아요. 그리고 전세자금대출 대부분 해줍니다.

향후 내집마련을 계획하고 있다면 공급 많은 지역으로 거주하세요.

개인적으로 서울을 추천하지 않습니다. 서울에선 신규 택지가 많이 없고 신규로 공공분양 있더라도 경쟁률이 너무 높아서 일반 사람들이 당첨되기 쉽지가 않습니다. 

거의 10년 15년 이상 무주택 살아야 되기 때문에 지금 서울쪽에서 기대할건 강일 택지개발 지구 밖에 없어요.

 자 지금 내가 집을 구할 때 어느 지역으로 가야 되냐? 일단은 나의 회사나 친정부모님등 여러가지 감안해야겠지만 기왕이면 경기도 지역이 집을 사기가 더 용의 합니다. 요즘 좋은곳은 과천시에요. 과천시의 인구가 적기 때문에 청약경쟁률이 굉장히 낮아요. 여기는 3기신도시도 있고 단기적으로는 지식정보타운까지 공급이 많습니다.

좀 여유 되시는 분들은 과천 재건축아파트에도 노릴수 있습니다. 그런데 과천시의 공급이 그렇게 저렴하지 않을 듯 합니다.

 제가 볼 때는 최소 전용 84m2 기준으로 최소6억~7억이상으로 예상됩니다. 

그럼 자금이 부담된다하시는분은 하남도 좋다고 생각됩니다.

하남시는 3기신도시가 예정돼 있고 그 3기신도시의 지하철이 생길 예정입니다.

호재가 많은 지역이 하남지역입니다. 하남시 지역의 지금 전세 깔려 많이 떨어졌기 때문에 이쪽 지역으로 고려해볼만 합니다. 그리고 84m2 같은 경우는 지금 2억대 중반 초중반까지 떨어졌기 때문에 접근하기가 좋습니다.

출퇴근이 좀 불편해도 미사지역도 좋은 선택일수 있습니다.

다음은 광명시입니다.

아직 3기신도시까지 발표는 되지 않았구요. 광영시하고 고양시가 3기신도시 후보인데 6월 전에 3기신도시 추가지어 발표가 될 겁니다.

만약에 이 지역 중에 3군데가 3기신도시로 발표가 되면 그 지역으로 이사할 신고도 나쁘지 않습니다. 

경기도 인접 서울에서도 인접한 경기도에서 찾으시기 바랍니다.

지키고 줄이기.

부동산중개수수료 이렇게 줄인다 일반적으로 전세가 지금 3억~6억 때가 많아요 0.04% 책정돼 있구요. 6억 이 넘어가면 최대 0.08%까지 측정하기 됐는데 이것이 절대적으로 줘야 되는지 아니라 그 이내에서 협의를 하게 돼 있습니다.

그런데 대부분 부동산거래 경험이 많지 않으면 공인중계사 수수료를 언제 얘기를 하냐? 계약서 쓸때 얘기를 해요 그러면 늦어요. 처음에 부동산 처음 찾아갈 때 0.3%로 요구하시기 바랍니다.

웬만한 공인 중개업소에서 대부분 수긍을 해주실 겁니다. 

 전세 사기예방법.

전세는 공인중개업소를 이용하는것이 대부분인데 그래도 조심하는것은 나쁘지는 않아요.  

전세계약을 할때 등기부등본과 집주인의 신분증만 확인하는 경우가 대부분인데 등기필증을 확인하시면 전세사기방지에 도움이 됩니다. 계약서 쓸때 등기필증까지 확인하세요. 

계약서에 지장 요구. 먼가 의심스러운부분이 있다면 계약서에 도장이외에 지장도 찍어달라고 요구하세요.  

계좌이체로 근거를 남기세요. 물론 현금으로 하실분은 없게지만..

대리인 계약시 특히 의심을 가져보는것이 좋습니다.

 오래 살집 구하는 방법

 왜 오래 살 집을 구해야 되냐? 이사는 비용이 많이 들죠. 다일반적으로 전세 4억 정도 되는 집 이사 간다고 보면은 이사집 센터에서 120만원 정도 부르고, 입주 청소 할때 평당 10,000원이상, 도배 70만원정도, 에어컨설치 30만원등등 많은 돈이 듭니다.

복비 부동산 복비 0.3%해서 120만원. 그래서 일반적인 이사비용이 370만 에서 450만원까이 들어가요. 한두번만 이사람은 돈 천만원 우습게 갑니다.

자 그래서 내 집마련 될 때까지는 최대한 전셋집에서 올해 거주 하시는 게 남는 거에요. 집도 구하실 때 만약에 자녀가 하나가 있어요. 근데 자녀를 한 명더 나을 게 이제 그런 25평 까지 마시고 30평이나 33편 가세요. 25평 작아요. 자녀 계획과 따라서 내가 좀 더 욕심내서 큰 평수 가도 돼요. 전세는 대출도 잘해주고 이자도 그렇게 쎄지안아요. 일반적으로 전세자금대출은요즘 강화된 대출 규제를 받지 않습니다.

왜냐 이자만 납부 하잖아요 원래 금을 나쁘지 않기 때문에 소득대비 대출을 굉장히 많이 해줘요. 80%까지 해주니까 웬만하면 내가 생각하는 것도 3~4년 뒤를 생각해서 큰 평수를 가시면서 그 큰평수에서 이사를 좀 안 하시는 전략을 세우는데 돈버는거다...

그런데 이렇게 난 오래 살고 싶은데 집주인 나가라고 하면 방법이 없잖아요. 그렇게 되면 사전에 방지할 수 있는 방법이 있습니다.

주택임대사업자 등록매물을 고르시길 바랍니다.

임대사업자 정부에서 태신 해야될 임대사업을 민간에서 장기적으로 전세를 꾸준하게 전세금 많이 안놀리고 퇴거 요것도 안하면서 오랫동안 주면은 자 정부에서 해야될 역할을 민간인 데 사업적 했다고해서 자 다양한 혜택을 줍니다.

취등록세부터 시작해서 임대소득세, 양도소득세 종합적 건강보험료까지 감면해 주는 부분이 있기 때문에 많은 임대사업자들이 이부분으로 지금 들어갔어요. 그래서 시중의 매매 매물은 적고 전세매물 넘쳐나는 요즘 하나가 이겁니다.

자 그런데 이것을 잘 활용하면 세입자 한테 절대적으로 유리한데 모르시는분들에게 많아요. 그래서 임대차관련의무를 보면은 일단 대부분 요즘은 8년등록하게 되있습니다.

 8년 간의 세입자를 못 내보내 구요. 임대 의무기간내에 임대로 증액이 임대료의 5%로 제한되죠. 

그래서 이게 1년마다 계약하면 1년마다 5%씩 올릴 수 있는데 전세는 현황적으로 2년마다 등록을 하잖아요. 2년마다 계약을 하기 때문에 2년 만에 5%를 못 올리게 돼 있어요. 그래서 몇몇 임자 사업자 분들은 이걸 1년단위의 계약으로 쪼개려고하는데 그걸 요즘 그렇게 해서 세입자 구해줄 상황이 아니에요. 만기 2년 만기 많이 올려봤자 5%구나 이렇게 생각하시면 무려 8년 동안 거주할 수 있는 여권 이잖아요. 그래서 이 두가지 조건 때문에 꼭 임대사업자있는 매물을 찾아보시는게 좋아요. 과거와 다르게 지금 전세 매물은 엄청나기 때문에 한 공인중개업소를 지정해서 "임대사업자 매물있는 걸 알아 봐 주세요"하면 공인중개업소에서 알아봐 줄겁니다.

그러면서 여러 집을알아봐 줄 거에요. 특히 어떤 집에 좋냐? 신규로 입주하는 집이 좋아요. 하남미사강변도시인스빌처럼 자임대사업자 세대면 그러면은 아주아주 오래 거주할 수 있고 초창기 임대료가 저렴해요. 입주할 때 전세가가 제일 싸거든요.그 저렴한 전세값에서 올리는 게  5%밖에 안 되기 때문에 세입자한테 절대적으로 유리하고요. 세입자는 언제든지 2년 만기 된 시점에 나가고 싶은 다 갈 수가 있어요. 그래서 신축 입주아파트의 임대사업자 전세물건 귀하다. 

마지막으로  전세거주 하시면서 분양공고문 꼼꼼하게 챙기세요. 

서울의 인근지역 경기도 지역의 분양가 상한제가 적용된 공공분양아파트에 분양신청하는것이 가장 효과적이다고 말씀드리고 싶습니다.