오늘은 보증금 확실히 지키는 법 

신탁부동산에 대해 알려 드리겠습니다.

신탁부동산은 잘만 사용하면 정말 유용하고 편리한 제도이지만 일부 악용하는 집주인과 공인중개사들 때문에 애꿎은 세입자들만 보증금을 날리며 피해를 보고 있습니다.

오늘은 신탁부동산의 개념 및 신탁부동산 전월세 계약법 그리고 주의할 점들까지 모두 알려드립니다.

관련기사가 있었습니다.

내용을 간단히 요약하자면, 집 계약 당시 등기부등본 확인을 통해 집에 근저당권 하나 없이 깨끗한 것도 확인했고, 이사 후 확정일자까지 갖춘 세입자들이 어느 날 은행으로부터 집에서 나가라는 명령을 들은 황당하고 억울한 이야기입니다.

사실 이 집의 실제 주인은 세입자들과 계약을 한 집주인이 아니라 ‘신탁회사’였다고 합니다.

신탁회사에 신탁된 부동산의 경우 실제 법적인 권리를 행사하는 것은 바로 신탁회사입니다.

집주인은 이를 알고서도 세입자들을 속이고 계약을 한 것이죠.

도대체 신탁부동산이 뭐길래 이런 일이 일어나는 것일까요?

함께 알아보겠습니다.

 

★신탁이란

믿을 신(信), 부탁할 탁(託) 자를 사용해서 ‘믿고 부탁하다’라는 의미입니다.

 

★부동산 신탁회사는

부동산 소유주가 일정한 목적을 위해 자신의 부동산을 회사에 믿고 맡기면 이를 관리·처분·운용·개발 등을 해주는 기업입니다.

 

★신탁부동산은

바로 이 신탁회사에서 맡고 있는 부동산을 의미합니다.

부동산 신탁의 종류에는 담보신탁, 관리신탁, 개발신탁, 처분신탁 등이 있습니다.

 

이중 우리가 가장 자주 마주칠 수 있는 담보신탁을 예로 설명 드리겠습니다.

부동산 주인이 돈이 필요해서 은행에 담보대출을 받으러 갔습니다.

은행에서 가장 많이 하는 부동산담보대출인 근저당권에 대해 상담 받으니 생각보다 대출금액이 너무 적은 겁니다.

이로 인해 주인이 고민하고 있자 은행원이 "부동산을 담보신탁하면 근저당권보다 대출금이 더 많이 나오고 설정비용도 더 적게 든다”고 알려주었습니다.

그러자 주인이 물었습니다.

"담보신탁이 뭔가요?"

자금이 필요한 부동산 주인이 금융회사의 대출 받기 위해 부동산 소유권을 신탁회사에 넘기면 신탁회사는 수익권증서를 발행해줍니다.

그럼 이 수익권증서를 금융회사에 담보로 제출하고금융회사로부터 대출 받는 제도를 가리켜 담보신탁이라고 합니다.

 

담보신탁인 경우는

해당 부동산에 근저당권 등이 설정된 것과 거의 유사합니다.

 

수익권증서는

근저당권에서의 채권최고액에 해당합니다.

은행 입장에서는 담보 부동산의 소유권이 신탁사로 변경됐기 때문에 부동산 원래 주인이 해당 부동산을 임의로 처분할 수 없다는 것에 안심하고

더 많은 금액을 대출해줄 수 있는 것입니다.

신탁부동산 관련 알아두셔야 하는 용어들에 대해 설명드리겠습니다.

위탁자는 부동산의 원래 소유자를 말합니다.

즉 신탁회사에 부동산 신탁을 한 부동산 원래 주인입니다.

수탁자는 신탁회사를 말합니다.

즉 부동산 신탁 의뢰를 받는 기업입니다.

 

★‘수탁’이란 단어에서 ‘수’는

한자로 ‘받을 수(受)’입니다.

 

단어를 기억하실 때

‘신탁 의뢰를 받았기 때문에 수탁이구나~’ 라고 생각하시면 위탁자와 수탁자를 구분하실 때 좀 더 수월하실 것 같습니다.

 

우선수익자는 돈을 빌려준 금융기관을 말합니다.

해당 금융기관은 직접 돈을 빌려줬기 때문에 신탁계약이 종료될 때 가장 우선해서 돈을 받아갈 수 있습니다.

 

★대내외적 소유권자란

신탁계약에서의 수탁자를 의미합니다.

즉 신탁회사입니다.

 

위탁자와 수탁자 사이에서 봤을 때도,

제3자가 위탁자와 수탁자를 봤을 때도

신탁부동산의 소유권은 완전히 수탁자에게 있다고 봅니다.

영상의 맨 처음 등장했던 뉴스 기사의 사례에서 세입자들이 집에서 내쫓겨날 수밖에 없었던 이유가 바로 이것입니다.

세입자들이 법적으로 진짜 주인인 수탁자의 동의 없이 법적으로 아무 권한 없는 위탁자와

전월세 계약을 했기 때문에 대항력과 우선변제권을 가질 수 없었던 것입니다.

 

★대항력이란

집주인이 바뀌더라도 계약 기간이 끝날 때까지 해당 집에 계속 거주하고 기간 종료 후에는 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 세입자의 권리를 의미합니다.

 

★우선변제권은

다른 후순위권리자나 채권자들보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 의미합니다.

이제 신탁부동산 임대차 계약 방법 및 주의할 점들에 대해 살펴보겠습니다.

 

첫 째, 계약 전 등기부등본을 확인하실 때

<갑구>에 ‘신탁’이란 단어와 ‘신탁원부 번호’가 기재되어 있는지를 확인합니다.

해당 내용들이 쓰여 있다면 그 부동산은 바로 신탁 부동산입니다.

즉 해당 부동산의 법적인 실제 소유주는 등기부등본에 표시 된 ‘OOO신탁회사’입니다.

 

둘 째, 해당 부동산이 신탁부동산임을 알았다면 웬만하면 그 부동산은 계약하지 마시길

추천 드립니다.

신탁부동산은 계약을 할 때도, 나중에 보증금을 돌려받을 때도 다른 일반부동산에 비해 문제가 생길 확률이 훨씬 높습니다.

문제 발생 시 해결하는 절차도 훨씬 더 까다롭고 복잡하기 때문에 부동산에 대한 지식이 상당하신 분이 아니시라면 웬만하면 피해가시길 바랍니다.

그럼에도 불구하고 신탁부동산에 전월세 계약을 체결하시겠다면 이제부터 말씀드릴 내용들을 집중해서 들어주세요.

 

셋 째, 계약 전 반드시 ‘신탁원부’를 발급받아 확인합니다.

부동산등기법 81조 3항을 보면 신탁원부를 등기 기록의 일부로 본다고 규정하고 있습니다.

즉 신탁원부는 등기부등본의 일부입니다.

때문에 신탁원부에 기재된 내용을 확인하지 않아 문제가 발생한다면 중개사는 물론 세입자도 그 책임을 피해갈 수 없습니다.

 

신탁원부에서 확인할 수 있는 것들은 위탁자, 수탁자, 수익자, 신탁종류, 신탁기간, 대출금 규모, 임대차 방법 등입니다.

또한 신탁원부에는 위탁자와 수탁자 간에 체결한 신탁 계약서도 포함되어 있습니다.

신탁원부를 보면 용어와 내용도 어렵고 문서 양도 많다고 느껴질 수 있는데요.

그래도 처음부터 끝까지 꼼꼼하게 잘 살펴보셔야 합니다.

 

그중에서도

<임대차> 관련 부분과 <특약> 부분을 특히 잘 살펴보세요.

그럼 신탁원부에서 확인해봐야 할 것들을 따져보겠습니다.

 

첫 째, 부동산에 대한 ‘임대차 계약 권한’이 누구에게 있는지 확인하셔야 합니다.

보통은 거의 우선수익자와 수탁자의 동의를 미리 얻은 상태에서 위탁자와 계약을 체결하라고 할 것입니다.

 

둘 째, ‘임대차 보증금 지급’을 누구에게 해야 되는지 확인하셔야 합니다.

보증금 납입을 위한 지정된 계좌가 따로 있는지, 아니면 그냥 위탁자의 계좌로 납입해도 되는지를 확인해보세요.

보증금 납입은 중요한 사항인 만큼 잘 모르시겠다면 신탁사에 직접 문의해 꼼꼼히 따져서 정확한 계좌로 납입하시길 바랍니다.

 

셋 째, ‘보증금 반환 책임’은 누구에게 있는지 확인하셔야 합니다.

수탁자에게 보증금 반환에 대한 책임이 있는지, 아니면 위탁자에게 책임이 있는 지를요.

 

넷 째, ‘수익권증서 발행금액’이 얼마인지 확인하셔야 합니다.

이것을 확인하시는 게 정말 중요합니다.

이는 근저당권으로 친다면 채권최고액에 해당하는 금액으로써 즉 집에 잡혀 있는 빚입니다.

담보신탁의 경우 정말 주의하셔야 하는 게 등기부등본 <을구>에는 빚이 없고 깨끗할지라도 신탁원부를 보면 거의 100% 다 부동산에 빚이 있습니다. 

그러니 신탁부동산을 보실때는 등기부등본만 보고 빚이 없다고 생각하시면 안 되고 반드시 신탁원부를 통해 해당 부동산의 빚을 확인하셔야 합니다.

신탁원부에서 나보다 우선하는 채권금액이 얼마인지를 반드시 확인해서 해당 부동산 시세와 대비해서 따져보셔야 합니다.

 

넷 째, 신탁부동산 임대차 계약 시 

주요기본서류는 우선수익자 동의서, 신탁사 동의서, 임대인 임차 요청서, 임차인 확인서 등입니다.

더 정확한 내용은 계약 전 신탁사에 직접 문의하셔서 확인하시길 바랍니다.

다섯 째, 신탁 말소의 조건으로 임대차 계약이 가능한지를 중개사 혹은 위탁자에게 문의해봅니다.

본인의 보증금이 클 경우 그 돈으로 대출금을 갚고 신탁등기를 없애면서 임대차 계약을 할 수 있는지를 물어보는 거예요.

이때 중요한 것은 계약 전에 미리, 대출금을 상환하면 신탁해지가 가능한지를 신탁회사와 금융기관에 문의해보셔야 합니다.

이후 보증금 잔금날에는 신탁등기 말소를 확인하는 ‘신탁등기 말소 영수증’을 임대인으로부터 반드시 받아두시구요.

 

그리고 일주일 정도 후 직접 등기부등본을 떼셔서 신탁 등기가 말소됐는지까지 확인하시면 됩니다.

사실 오늘 말씀 드린 담보신탁뿐만 아니라 신축빌라 관련 신탁, 분양 관련 신탁 등 말씀 드리고 싶은 내용들이 정말 많았는데요.

시간 관계상 어쩔 수 없이 줄일 수밖에 없었습니다

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