2021년 부동산 전망 시작해 보겠습니다. 

이제 2020년도 얼마 안남았어요.

올해는 코로나로 시작해서 거의 코로나 끝났다.

그런데 이 사태가 내년에도 계속 이어 집값은 걱정이 되고 있습니다. 

지금 유럽지역이나 미국지역의 다시 확산세가 퍼지고 있는 부분인데

연말에 얼마 안남은 상황에서 지금 다른 부동산 전문가들도 속속 부동산 전망을 내놓고 있습니다.

부동산 총정리와 내년 부동산 전망을 한번 시작을 해보겠습니다. 

올해 시작은 약간 양극화로 시작을 했습니다. 

12 16 부동산 대책으로 일단 거래 급감이 나타나는데 9억이하 주택은 상승을 계속 이어가고...

9억 초과 주택은 침체기를 겪게 되요.

10 26 부동산대책이 9억 초과 주택 똘똘한 체를 잡기 위해 규제를 많이 집중을 했거든요.

예를 들면 10억 초과 주택같은 대출 한 푼도 안 해 줬고 이제 투기과열지구에 9억 초과 주택에 대해서는 9억 초과 분에 대해서 ltv 한도를 20%로 끝 크게 줄입니다. 

또한 9억 초과 주택에 대해서만 전세자금 대출 규제를 강화하다 보니까 9억이하 주택으로 풍선 효과가 불었죠.

그래서 이런 식으로 양극화가 이어지자, 

부동산 대책에서 조정 대상 지역에 대출 비율을 줄여 버리고 규제 지역을 확대하는 방안이 나왔지만... 

이 부분은 분석하기가 쉽지 않습니다.

왜냐 코로나19 상황으로 전체 부동산 시장이 금 냉각이 됐거든요.

그러면서 유동성 위기가 시작되고 주식이나 부동산 모두다 단기적으로 침체를 겪게 됩니다.

이게 딱 5월 중순까지 많이 이어졌어요. 

그런데 이제 4월 말부터 이제 주식 시장부터 빠르게 회복세를 나타나고 그에 따라서 한 달 간의 차이를 두고 부동산 시장도 회복세가 나타나게 되는데 갑자기 여기서 큰 변수가 나타납니다.

바로 5월말에 한국은행에서 기준금리를 낮춰어요.

0.75도 미쳤다고 했는데 여기서 추가로 또 인하해버렸습니다.

물론 한국은행만 따른 나라와 다르게 독단적으로 초저금리로 간것은 아니에요.

대부분 주요 국가들에 낮출 수 있는 만큼 다 나쳤어요. 

세계적인 흐름이었습니다.

그런데 이런 기준금리 인하가 회복하는 주택과 부동산 시장에 어떤신호를 줬을까요??

이제는 돈이 갈 데가 없으니까 자산가격이 급등할 일만 남았다 그러면서 2~30대의 투자 수요가 급증하게 됩니다. 

그래서 주식 시장이나 부동산 시장 모두 30대가 주도해서 투자수요 증가로 가격이 올랐다 보시면 될 것 같아요.

그런데 이 2달만에 가격이 얼마나 많이 올라냐??

코로나19 상황에서 부동산 가격이 조정이 됐고..

12 16 부동산 대책에도 어느정도 9억 초과 주택은 일시적으로 조정이 됐었는데

단 두달만에 작년 12 16 부동산대책때의 고점을 한 방에 뚫고 올라가 버립니다.

그만큼 단기 과열이 심각하게 왔던 부분이죠. 부동산 급등으로 여론이 안 좋아지자 정부에서 이번에는 좀 빠르게 대처 했어요. 

2019년 같은 굉장히 느리게 대처를 하면서 비난을 받았는데 주택가격 급등한지 한달만에 617 부동산대책과 710 부동산대책, 8 4 대책을 발표하면서 시장의 투자 수요를 한순간에 억눌러습니다. 

617 대책을 내놨다가 효과가 없자..

7 10 대책으로 세법 재정안을 대거 발표하면서 부동산이 겨우 겨우 잡혀습니다.

잡혔다는 표현보다는 상승률이 둔화된 수준이었습니다. 

그게 현재까지 이어지고 있는 부분인데 이런식으로 시장이 냉각되면서 서서히 조정되는 분위기가 되고 있죠.

그런데 지금까지는 매도자들의 매도물량이 그렇게 많지 않아서 가격하락의 이유가 못되었는데 지금 수요도 감소된 상황에서 매도자가 늘어날 가능성이 커지고 있어요.

왜냐 세제 개편 및 부동산 대책에 따른 단지 조정 급매물이 증가한다는 부분이죠.

당장 법인만해도 올해 매도를 해야 법인세 크게 절감할 수 있는 부분이고, 

고가주택 보유자 중에서도 장기보유 특별공제 혜택을 받기 위해서 올해 매도하는 것이 훨씬 유리한 사람들이 꽤 많이 존재합니다. 

그런 부분 감안하며 앞으로 매도 물량 증가로 인해서 단기적으로 조정이 오겠구나 라고 생각할수 있습니다.

내년 2021년 부동산 시장은 어떻게 될까요??

2021년 수도권 아파트 시장은 2019년과 유사하기 흘러갈 것 같아요.

전약후강으로 이루어진다는 부분이죠.

작년 2019년 어떠했는지 살펴보겠습니다.

2019년 초 굉장히 약세로 출발을 했었죠. 

솔직히 2019년 들어설 때만 해도 2019년 부동산 시장은 암울한 전망이 계속해서 나왔어요. 

대부분의 부동산 전문가가 2019년은 출침체가 될 것이다...

왜냐하면 기본적으로 기준금리가 인상기조 였기 때문에 그렇습니다. 

2018년 11월에 기준금리를 1.75로 올렸는데

2019년에 미국에서 금리인상을 예고했었고 대한민국에서 아무리 못해도 한두 차례는 올려야 하기 때문이었죠.

그러면 기준금리 2% 때가 되면은 다시 시중에 유동성이 부동산에서 빠져나가지 예금으로 갈거 아니냐 이런 식으로 부정적인 인식이 많았던 상황에서 추가로 입주물량이 급증하게 됩니다. 

기준금리가 인상하게 되면 기본적으로 전세 가격이 하락하게 되어 있어요.

이렇게 전세가격이 떨어지는 상황에서 입주 물량이 증가 하니까 역전세난이 일어난 것이고 이 역전새났다는 급매물이 크게 증가했다는 부분이죠.

아파트도 정말로 재건축 같은데는 세입자 구하기 힘들어서 정말 수리비 많이 들어서 몇가지 겨우 세입자를 구했던 분들 많이 썼어요.

913 부동산 대책의 당시로선 굉장히 파격적으로 나오다 보니까 종부세 강화를 피하기 위한 급매물이 증가했죠..

그래서 부동산 하락을 위한 3요소가 다 갖춰져 있었죠.

금리인상... 입주 물량 증가.... 주세 강화...3가지 사이클의 맞으면서

4월까지 굉장히 많은 침체가 있었구요. 입주 물량 증가에 따른 역전세는 중심지였던 잠실지역은 -23%까지 떨어져 썼습니다.

4개월 만에 이렇게 떨어진 거죠..

그런데 2019년 5월부터 상황에 급변하게 됩니다. 초강세로 전환이 돼요.. 

왜 부동산 시장이 이런식으로 분위기가 180도 바뀌었을까요??

부동산시장에서 가장 큰 영향을 주는 것은 기준금리입니다.

기준금리가 인하로 정반대 결과가 나왔어요.

전세계적으로 금융시장이 불안해지는 조심이 나오면 세계 중앙은행들이 선제적으로 금리 인하로 대응하고 있었거든요.

미중 무력 분쟁이 확산되면서 금융시장이 출렁거릴 조짐이 보이자 기준금리 인하로 정책이 180도 바뀌었던 겁니다.

그런데 한국은행은 정상금리로 더 올라가면 긴축 과정에서 다시 저금리로 바뀌다 보니까 투자자들이 경험적으로 인지하고 있었던거죠.

 저금리가 다시 돌아왔기 때문에 부동산 가격이 오를것이다...

투자 수요 유입이 이루어졌다는 거죠.

게다가 3월 중순부터 재건축 아파트부터 꿈틀대는 조짐이 나타나죠. 

왜냐 공식가격 현실화 방안이 보류가 되면서 하나의 호재로 작용했다는 부분이구요. 

마지막으로 913 부동산 대책의 나오긴 나왔는데 이 규제에 대해서 우회통로가 발견이 되면서 사업자 등록이나 법인이나 비규제 지역등의 투자로 많은 사람들의 부동산 투자가 나오면서 초강세가 나타나게 됩니다. 

그런데 안타까웠던 것이 부동산 시장이 이렇게 급등 함에도 불구하고,

주무부서인 국토부에서 상황의 심각성을 인식하지 못하고 급등이 6개월정도 지난시점에서 뒤늦게 대책을 발표하면서 시장을 잠재우게 됩니다. 

그것이 12 16 부동산대책이 어떤거죠..

 2021년 시작은 약세로 시작될 가능성이 큽니다. 

2019년과 유사하게 1월부터 4월까지는 침체가 예상이 될 것 같아요.

왜냐면 일단은 2020년 올해 8월부터 시작된 거래 침체 장기화에 따라 매물이 누적되고 있거든요. 

그래서 매물이 누적되면 어차피 부동산 가격하락은 모든 부동산 매물의 하락이 아닌 급매물 간의 가격 경쟁을 가지고 있던 실거래가 떨어진다...

일단 거래도 안되는 상황에서 시간에 갈수록 팔아야 되는 급매물이 늘어나는데 대표적인 이유가 종합부동산세 중과 확대 따른 매물 증가합니다. 

임대사업자 자동말소 제도가 도입되면서 안내도 되는 종부세 내야 되는 사람들 법이 다주택자들 이번에 세율이 크게 올라가니까 매도 물량을 내놓을 거라고 생각이 됩니다.

또한 양도세 제도 개편에 따른 매물 증가... 단기 차익 노리고 들어간 분양권 투자한 사람들..

다주택자 세율 확대되면서 주택 여러 채 있지만 그냥 버티는 사람들도 이번에 매물을 상당부분 내놓는데 그 기간에 올해 1월부터 4월까지 일

가능성이 크다는 부분입니다.

 또한 다주택자 유입 차단에 대한 효과 발생으로 수요가 좀 제한되면서 초저금리 상황에서도 부동산 가격이 조종되는 현상이 나타날 수 있을 거다 전 개인적으로 이렇게 생각을 하고 있습니다.

문제는 4월 이후에 급매물이 소진되면서 4월말까지도 안 갈 가능성이 있습니다.

4월 중순부터는 시장의 다르게 흘러갈 가능성도 있어요. 

5월 이후부터 부동산시장의 강세로 전환될 가능성이 굉장히 큽니다.

일단은 저금리가 지속되는 부분이에요. 

부동산 시장의 강세에 기본 조건이 갖춰져 있는데 내년에 아무리 경제 성장률이 높고 소비자물가 상승률이 높게 나와도 비교대상이 2020년 올해기 때문에 한국은행에서 기준금리 인상을 논의한다 해도 2022년 이후부터라고 생각을 합니다. 

그리고 규제의 빈틈이 있어요. 거기로 투자 수요 유입이 될 가능성이 큽니다.

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