버블은 더 이상 들어올 돈이 없을 때 비로소 터집니다.

그게 언제일까요?

지난 시간에 이어 대한민국 주택 시장에 대해

좀 더 이야기해 보도록 하겠습니다.

여러분은 지금 주택시장을 어떻게 보시나요?

집을 가지신 분들은 좀 더 올랐으면 하고 바라실 것이고

반대로 아직 집을 장만하지 못하신 분들은 가격이 좀 내렸으면 할 겁니다.

각자 자신의 입장에서 더 도움이 되는 방향으로

주택 시장이 움직였으면 하죠. 당연한 겁니다.

하지만 시장은 바람대로 움직이지 않죠.

그렇다고 항상 바람직한 방향으로 움직이는 것도 아닙니다.

그럼 객관적인 사실들을 바탕으로 미래를 예측할 수 있을까요?

그것도 불가능합니다.

시장 가격을 움직이는 데 인간의 심리라는 것이 크게 작용하기 때문이고

그게 어디로 튈지 모르기 때문입니다.

지난해 9.13 부동산 대책으로 잠시 안정을 찾아가던 부동산 시장이

올해 하반기 들어서 다시 꿈틀거리고 있습니다.

올 초 전문가들은 대부분 부동산 시장이 안정을 찾을 것이라고 예상했는데

정반대로 흘러가고 있는 모습이죠.

이것만 봐도 시장을 예측하는 것이 얼마나 힘든 일인지 쉽게 알 수 있습니다.

아! 나는 처음부터 부동산이 더 오를 것이라고 주장했다는 전문가 분들도 많으실 거예요

물론 그러셨을 겁니다.

'오른다' 아니면 '내린다' 반반의 확률이니까 특별한 게 아닙니다.

50%의 확률이니 초등학생에게 물어봐도 2명 중 1명은 맞췄을 겁니다.

예측은 사실 별로 중요한 게 아니에요

결론부터 말씀드리면 지금 부동산 시장은 마치 마지막 불꽃을 준비하면서

불나방들을 불러 모으는 게 아닌가 하는 생각이 듭니다.

집값이 너무 비싸다 생각해서 적당한 가격대까지 하락하길 기다리시던 분들까지도

지금 아니면 영영 집장만이 불가능할 것 같다는 공포심에 휩쓸려

그 불꽃 속으로 뛰어들까 두렵습니다.

언제나 마지막 불꽃은 화려했습니다.

기울기도 가팔랐고

자고 나면 몇 억씩 오른다는 얘기가 여기저기 들려옵니다.

그래야만 그 불꽃 속으로 누군가를 끌어들일 수 있으니까요

더 오를 것이라는 욕심에 눈이 먼 사람들

지금 아니면 안 될 것 같은 조바심에 이성을 잃어버린 사람들을

끌어들이는 유일한 방법은 가파른 상승이기 때문입니다.

과연 마지막 불꽃을 터뜨리는 상승이 정말 일어날까요?

상상도 하기 싫은 일이지만 그럴 수도 있겠다는 생각이 듭니다.

무한정 풀린 유동성으로 갈 곳 잃은 부동자금이

1000조원 가까이 있습니다.

이 돈들이 강남의 주택가격 상승을 신호로 부동산으로 쏠리면

무슨 일이 일어날지 아무도 알 수 없습니다.

글로벌 경기가 위축되다 보니 금리는 다시 하락하고 있고

유동성은 더욱 늘어나는 형국입니다.

이를 잘못 이해해서 투기하기 좋은 환경이라고 여기고

낮은 금리만 믿고 투자에 나서는 사람들이 생길 수도 있습니다.

그러면 가격은 말도 안되는 자본환원률 수준

즉, 수익률이 극도로 낮아진 상태까지 가격은 올라갈 수 있죠.

월세로 내놓으며 300만원 받기도 힘든 주택 가격이

20억까지 치솟는 일이 발생하게 됩니다.

우리는 냉정을 찾아야 하지 않을까요?

가격이 더 오를 수도 있겠지만 그건 어쩌면 신기루에 불과할지도 몰라요.

우리 경제의 체력으로 유지될 수 없는 가격이기 때문입니다.

지금까지 투기해온 사람들의 탈출을 돕는 대신

선량한 피해자들이 속출할 지도 몰라요.

여러분은 언제 거품이 꺼진다고 생각하세요?

특정 자산으로 돈이 계속해서 몰리면 거품이 터진다고 생각하시나요?

아닙니다.. 돈이 계속 공급되는 한 거품은 꺼지지 않아요

거품은 더 이상 들어올 돈이 없을 때 터지는 겁니다.

그래서 부동산 시장으로 들어올 돈이 얼마나 남아있을까

생각해보는 것이 중요합니다.

먼저 지금까지 집값이 어떻게 올랐는지 과거를 돌아보겠습니다.

1997년 외환위기 이전까진 고도성장의 시기였습니다.

한강의 기적이라 불릴 정도로 경제는 나날이 발전했고

도시화는 급속히 진행된 데 반해 집의 숫자는 늘 부족했죠.

소득도 경제성장 수준에 맞춰 가파르게 증가했습니다.

오직 한가지 '유동성'만 부족했죠.

은행에서 주택담보대출을 내기 쉽지 않았습니다.

경제가 성장하고 있었기 때문에 기업에게 필요한 돈들도 모자랄 때였죠.

가계가 빚을 내서 집을 산다는 것은 결코 쉬운 일이 아니었습니다.

돈은 모두 기업에게 흘러갔죠.

IMF 외환위기 이후 2008년 글로벌 금융위기 이전까지

우리 경제는 고환율로 인해 빠르게 회복해 갔습니다.

환율은 높았고 이는 수출기업의 경쟁력을 높이는 역할을 했죠.

경제 성장률도 나쁘지 않았습니다.

IMF 이전처럼 연평균 7% 이상 성장을 하진 못했지만 5% 언저리에서 성장을 이어갔습니다.

하지만 IMF 이전의 고도성장과 결정적으로 다른 점이 있었습니다.

경제는 건실하게 성장했지만 가계의 소득은 크게 높아지지 않았거든요

IMF 위기를 겪으면서 종신고용의 개념이 사라지기 시작했고

비정규직의 비중이 본격적으로 높아지기 시작했습니다.

소득 양극화가 시작된 거죠.

가계 소득은 별로 늘어나지 않았고 과거처럼 경제가 고도성장하지도 못했는데

집값은 꾸준히 올라갔죠. 왜일가요?

기업대출 부실을 겪었던 은행들이 가계로 눈을 돌렸기 때문입니다.

본격적으로 가계대출이 증가하던 시기였죠.

금리는 낮았고 유동성은 풍부했으며 빚을 내기 쉬운 환경이었습니다.

가처분 소득 감소를 부채가 메꾸면서 부동산 가격은 나날이 올라갔습니다.

2008년 이후 지금까지를 살펴볼까요?

이제 본격적으로 경제성장률이 3% 아래로 떨어지기 시작했습니다.

그나마 우리나라는 중국 옆에 있어서 많은 혜택을 누렸습니다.

세계 경제의 구원투수로 등장한 중국이 엄청난 투자를 통해

경제성장률을 유지했고 거품을 키웠으니까요

우리는 중간재를 중국에 수출했고 중국은 그걸 조립해서 또 다시 수출했죠.

동업관계가 잘 유지됐습니다.

그런데 이제 상황이 바뀌기 시작했습니다.

우리 제조업 경쟁력을 턱밑까지 추격하면서 국내 일자리를 상당수 빼앗아 갔습니다.

이 기간 동안 수출은 잘 됐지만

실업률은 개선될 기미가 전혀 보이지 않았습니다.

고용 없는 성장이 계속된 거죠.

인구 감소와 고령화에 대한 우려가 대두되고

소득은 늘지 않으니 이제 부동산 시장도 끝났다는 공감대가 형성되었습니다.

그게 불과 몇 해 전이었죠.

그런데 안정화되어 가던 시장이

또 다시 반등 아니 급등하기 시작했습니다.

'인구 절벽이 온다' '일본의 부동산 시장 따라 간다' 등의 이야기들로

한동안 인기를 끌었던 경제연구소 소장님들이 멋쩍어졌습니다.

어찌된 일일까요?

우리나라뿐만 아니라 전 세계가 힘든 시기를 보냈습니다.

좀처럼 살아나지 않는 경제를 살리기 위해

미국, 유럽, 일본 등 선진국들을 중심으로

제로 금리에 사상 유례없는 양적 완화까지 시행하면서

시중에 무한대의 유동성을 공급했습니다.

우리나라의 사정도 크게 다르지 않았죠.

기준금리를 사상 최저치인 1.25% 수준까지 낮추고

대출을 크게 늘렸습니다.

가계부채는 급등세를 이어갔죠.

결국 낮은 경제성장, 가처분소득 정체를 부채의 힘으로 극복해갔습니다.

경기가 좋아서 혹은 소득이 올라서 집값이 오른 게 아니라는 뜻입니다.

가계부채 1000조원 시대를 걱정하던 것이 엊그제 같은데

이제 가계부채 1600조원을 바라보고 있습니다.

좀 더 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

국가별 GDP 대비 가계부채 비율입니다.

우리나라는 현재 전세를 뺀 순가계부채가

이미 GDP의 100%에 육박했습니다.

다른 나라에 없는 전세 제도로 인한

사적 부채까지 포함하면

130% 로 세계 최대 수준입니다.

참고로 일본은 50% 수준이죠.

국내 가계부채 증가율 추이입니다.

이미 지난 해 1500조를 돌파했죠.

최근 가계부채 증가율이 둔화되긴 했지만

꾸준히 GDP 성장 대비 2-3배 높은 수준의 성장을

지속했다는 것을 확인할 수 있습니다.

소득이 증가하는 속도를 훨씬 웃돌았다는 얘기죠.

가계의 자산 구성을 볼까요?

우리나라 가계의 경우 부동산을 위시한 비금융 자산의 비중이 80%에 육박합니다.

부동산 가격이 높은 영국, 캐나다는 50% 대이고

일본은 40% 대, 미국은 30% 대입니다.

우리나라는 이미 부동산에 몰빵되어 있죠.

세계 최고 수준입니다.

금융자산 처분 등 자산 조정을 통해 부동산으로 돈이 더 들어오기

힘든 상황이라는 얘기입니다.

반대로 생각하면 부동산 시장이 무너지면

가계는 물론 국가경제 전체가 타격을 입을 수 있다는 뜻이죠.

모두가 거지가 됩니다.

그래서 정부는 가계부채가 계속 늘어나고

거품을 키우게 되는 것도 원하지 않지만

부동산 시장이 무너지는 것은 더더욱 원하지 않습니다.

실효성이 높지 않은 솜방방이 규제들만 반복되는 이유죠.

이번에는 PRI 지수를 살펴보도록 하겠습니다.

PRI 지수는 연간 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모았을 때

집을 사기까지 걸리는 연 수를 보여주는 지표입니다.

서울은 이미 10을 넘어섰고

강남 11구 아파트의 경우 20을 향해 달려가고 있습니다.

서울에 집장만 하려면 한푼도 쓰지 않고 10년 이상 모아야 한다는 뜻이고

강남의 경우 20년 가까이 걸린다는 얘기입니다.

평당 가격 1억원을 찍은 아파트들이 나오고 있으니 어마어마하죠.

그런데 말입니다.

서득은 소득일 뿐이죠.

소득의 30%도 저축하기 힘듭니다.

최소 3배는 곱해야 한다는 뜻이 되겠네요

그러면 서울은 30년, 그중 강남은 60년을 모아야 한다는 소린데

평생 아끼고 아껴서 집 한 채 사면 인생이 끝이 난다는 뜻입니다.

앞으로 대한민국 경제 성장은 3%도 쉽지 않을 것입니다.

2% 아래에서 고착화 될 가능성도 큰 상황이죠.

가계의 가처분 소득은 어떤가요?

제자리 걸음을 하고 있습니다.

소득 양극화는 지금도 진행 중이고요

이전 영상에서 살펴본 것처럼

서민주택인 빌라를 대상으로 한 갭투기로 인해

시장은 아래에서부터 붕괴되고 있습니다.

그런데 고가의 아파트는 연일 최고가를 갱신하고 있죠.

과연 이 상황이 계속 유지될 수 있을까요?

과거 고도성장기 때처럼 경제가 고도성장하는 것도 아니고

소득이 가파르게 증가하는 것도 아닌데 집 값은 왜 자꾸 오를까요?

저금리 상황과 과잉 유동성 말고는 달리 설명할 길이 없습니다.

가격이 오르기 때문에 투기 수요가 폭발적으로 증가하면서

모두가 빛을 내 시장으로 달려가는 형국입니다.

그런데 여기서 뭔가 모순된 점을 읽을 수 있어야 합니다.

초저금리에 유동성을 무한 공급하고 있는 현 상황은 왜 발생한 걸까요?

경제를 살리기 위해서죠.

시중에 돈이 돌게 해서 소비가 늘어나고 경제가 살아나길 바래서입니다.

그런데 그 돈들은 부동산이 블랙홀처럼 빨아들이고 있어요

소비는 좀처럼 늘어나지 않고 시중에는 돈이 돌지 않습니다.

왜 자꾸 소비가 중요하다고 하는지 이해되지 않는 분들이 계실겁니다.

소비가 늘어나면 오히려 가난해지는 것 아닌가 하는 분들도 계시죠.

그런데 잘 생각해 보세요

나의 소비는 다른 누군가의 소득이 됩니다.

소비가 활발하게 일어나야 소득이 증대된다는 뜻입니다.

돈이 돌고 돌아야 경제가 성장한다는 뜻이죠.

그런데 지금은 어떤가요?

모든 돈들이 부동산에 깔려 있으니 소비가 제대로 일어날 수 없습니다.

돈을 아무리 풀어도 경제가 살아나지 않는 이유예요

부동산 가격만 끌어올려 오히려 시중의 돈이 더 사라지는

역설적인 상황입니다.

가계부채 문제가 심각하다는 건 모두가 알고 있을 겁니다.

그런데 가계부채가 왜 심각한지에 대해서는 잘못 알고 있는 분들이 대부분입니다.

돈을 갚지 못해 가계가 부도날 것이라 생각하시는데

문제는 그게 아닙니다.

미국이나 일본의 부동산 거품이 한창일 때는

집값에 100% 심지어 그 이상까지 대출해주었죠.

그런데 우리나라는 DTI 규제 등으로

집값의 40%-60%의 대출만 받았습니다.

가계부채 문제의 핵심은 미래에 쓸 돈을 미리 당겨 쓴 것이고

그 부채들로 인해 소비할 여력이 줄어들어

시중에 돈이 돌지 않는다는 데 있습니다.

소득은 정체되고 경제는 활력을 잃는다는 데 있어요

이제 집은 더 이상 사람들이 사는 그 집이 아닌 것 같아요

삶의 안식처가 아니라 오직 투자자산, 투기의 수단이 된 것 같습니다.

만약 집이 단순히 삶을 위한 것이었다면

바닥에 10억, 20억, 심지어 30억까지 깔고 앉아 있을 사람들이 얼마나 되겠습니까?

그 비싼 값을 바닥에 깔고 앉아 있는 이유는

오직 집값이 더 오를 것이라는 믿음 때문입니다.

그런데 집값은 끝없이 오를 수 있을까요?

불가능한 일입니다.

우리 경제와 가계의 소득이 감당할 수 있는 수준을 넘어서면

심각한 사회 문제로 번질 수 있습니다.

여러분은 지금의 집값이 적당하다고 생각하시나요?

저는 잘 모르겠습니다.

경제는 성장하지 못하고 소득은 정체되어 있습니다.

가계부채는 사상 최대치를 연일 갱신하고 있죠.

가계 자산의 80% 가량이 부동산에 몰빵되어 있습니다.

세계 최고 수준이죠.

앞으로 부동산에 들어올 돈들이 얼마나 남아 있을까요?

소비를 촉진시켜 시중에 돈을 돌게 해서

경제를 살리겠다고 금리를 낮추고 유동성을 엄청나게 공급했는데

그게 고스란히 부동산으로 가서 오히려 돈의 씨를 말리고 있습니다.

다시 한번 강조하지만

버블은 더 이상 들어올 돈이 없을 때 비로소 터집니다.

그게 언제 일까요? 아무도 알 수 없습니다.

하지만 분명한 사실 하나는 거품은 끼게 되면 언젠가 터진다는 겁니다.

앞으로 집값이 어디까지 오르게 될 지는 아무도 알 수 없죠.

역사상 가장 유명했던 네덜란드의 튤립 버블 때를 보면

튤립 구근 하나가 집안 채 가격에 이르기도 했으니까요

지금 다시 부동산이 꿈틀대고 있습니다.

처음에는 비싸다 비싸다 생각하던 사람들도

계속 오르니까 더 오를지도 모른다는 착각에 빠져듭니다.

나중에 나보다 더 바보가 나타나서

더 비싼 가격에 팔 수 있을 것이라는 기대에

빚을 최대한 끌어와 집을 사죠.

그 결과는 끔찍할 겁니다.

저는 부동산 전문가가 아니에요

앞으로 집값이 어떻게 될지 예언할 능력이 없습니다.

다만 지금보다 부동산 가격이 더 오른다면

우리 경제의 부담은 더 가중될 것이고

국민 모두가 평생 빚을 갚다가 인생을 끝내게 될 지도 모른다는 사실을

함께 생각해보자는 취지에서 드리는 말씀입니다.

시장을 이기는 정부는 없다는 말이 있죠.

반대로 정부 정책에 맞서지 말라는 말도 있습니다.

어느 게 맞는 말일까요? 둘 다 맞습니다.

가격을 올리려는 정부의 시도는 대부분 실패했습니다.

일본의 사례만 봐도 답은 금방 나오죠.

잃어버린 20년, 30년을 거치는 동안 부동산 가격을 살려내진 못했습니다.

토건 경제로 불렸던 이명박 정부도 부동산 가격을 띄우는 데는 실패했죠.

하지만 정부가 부동산 가격을 한 방에 무너뜨리는 일은 얼마든지 가능합니다.

일본 거품 붕괴의 도화선이 된 것처럼

금리를 급하게 올리면 바로 부동산 가격이 잡힙니다.

아니면 공급을 확 늘리면 되죠.

노태우 정권 때 200만호 주택건설이 좋은 예입니다.

그때는 집값이 상승할 모든 조건을 갖췄음에도

집값은 꿈쩍도 하지 않았죠.

아직도 정부가 부동산 값을 못 잡는다고 생각하시나요?

아닙니다.. 부동산 잡으려다 경제가 한방에 나가 떨어지지 않을까 두려워

쨉만 날리고 있을 뿐입니다.

시장에 계속 경고 만하고 찔끔찔끔 규제들만 반복하고 있죠.

강남에 각종 편의시설들을 집중시켜 놓고

강남 집값을 잡겠다는 재제를 합니다.

부동산 불로소득에 대해 세금을 확실히 매겨

수익을 환수하면 집값이 잡힐 겁니다.

그런데 표 떨어질까봐 눈치만 살피고 있죠.

공급을 늘리면 될 문제를 거꾸로 공급을 제한하고 있습니다.

투기 수요를 잡겠다고 하는데 이리저리 편법으로 다 빠져나가니 별 볼 일 없는 것 같습니다.

정부 정책에 대해서 할말이 너무나 많지만 말을 아끼겠습니다.

어쨌든 언젠가는 정부도 결단을 내려야할 시기는 올 겁니다.

이대로 가는 것은 지속가능하지 않기 때문이죠.

할 말은 너무나 많지만 너무 장황해지는 것 같아

이쯤에서 정리하도록 하겠습니다.

오늘 나누지 못했던 이야기들은 다음 기회에 더 나누는 걸로 하겠습니다.

최근 서울의 집값이 다시 꿈틀 된다고 하니

걱정스러운 마음에 주저리주저리 해봤습니다.

집 값이 앞으로 어떻게 될 것이라 얘기하고자 하는 것은 아닙니다.

제게는 미래를 예측할 능력이 없어요

다만 한 가지 더 높아진 집 값을 우리 경제가 과연 감당할 수 있을까?

우리 국민들의 삶은 어떻게 될까?

각자 생각이 다를 수 있습니다.

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